회원형 골프장의 가치형성 요인분석

모 현 숙

강원대학교 대학원 부동산학과

국내 골프장은 2009년을 정점으로 이용객 감소와 신규 골프장 공급과잉으로 수익성 감소와 심각한 경영악화를 겪고 있다. 매각 또는 법정관리 대상 골프장이 증가하는 상황이 지속되어 골프장의 가치평가 제고가 필요한 실정이다. 본 연구는 골프장의 가치평가 모형을 구축하여, 회원형 골프장 239개소를 전수 조사하여, 수익성과 시장가치를 결정하는 요인을 분석하였다.

설명변수는 선행연구의 고찰과 골프장 데이터의 가용성을 고려하여 입지요인, 운영요인, 재무요인으로 구분해 채용하였다. 입지요인은 각사 홈페이지 및 회원권거래소에서 제공하는 자료를 이용하고, 재무요인은 금융감독원 전자공시시스템(DART)과 한국기업데이터(CRETOP)에서 제공하는 2009년 12월 31일에서 2013년 12월 31일까지 5년간의 기업평가자료 및 재무제표에서 추출하였다.

수익성 결정요인 분석 모델의 종속변수는 홀당매출액, 홀당내장객, 매출총이익률로 하였고, 시장가치결정요인 모델의 종속변수는 회원권시장가치총액(회원권가격×회원 수)로 하였다. 독립변수는 서울시청거리, 수도권입지여부, 거리인구지수, 총 홀수, 1인당 면적, 대기업소유여부, 체인화여부, 연혁, 내장객 수, M&A여부, 대중형 병설여부, 종합 리조트여부, 토지·시설비, 입회금 총액, 입회금 만기여부, 매출총이익률을 채용하였다.

분석 결과, 수익성에 영향을 미치는 요인은 홀당매출액을 종속변수로 한 모형(1-1)은 대기업 소유여부, 체인화여부, 연혁, 토지․시설비가 정(＋)의 영향 요인으로, 대중형 병설여부, 입회금 만기도래여부가 부(－)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 홀당내장객수 모형(1-2)은 1인당 면적, 대기업 소유여부, 대중형 병설여부, 입회금만기도래 여부가 부(－)의 영향을 미치며, 매출총이익률 모형(1-3)에 정(＋)의 영향을 미치는 요인은 회원수, 1인당 면적, 부(－)의 영향을 미치는 요인은 총 홀수, 대기업 소유여부 및 입회금 총액으로 나타났다.

또한 시장가치에 영향을 미치는 요인을 분석한 모형(2-1)에서는 서울시청거리, 수도권입지여부, 거리인구지수, 총 홀수, 1인당면적, 대기업 소유여부, 체인화여부, 내장객수, 대중형 병설여부, 토지·시설비, 입회금차액, 입회금 총액, 입회금 만기도래여부가 유의미한 변수로 나타났다. 회원권 시가총액에서 입회금 총액을 차감한 입회금 차액을 변수로 사용한 모형(2-2)은 회원권가치 상승을 좀 더 실증적으로 반영한 모델이다. 이 모형에서는 골프장이 수도권에 입지할수록, 홀수가 적을수록, 1인당 면적이 넓을수록, 대기업 소유일수록, 체인화된 골프장일수록, 비회원 이용이 제한될 수록 높게 평가된다.

종합하면, 회원형 골프장 가치형성의 영향요인은 스톡가치요인과 플로우가치요인에서 차이가 있었다. 스톡가치에 영향을 미치는 요인은 운영요인과 재무요인의 설명력이 높으며, 플로우가치에는 입지요인과 운영요인의 영향력이 컸다. 공통적으로 운영요인이 골프장의 가치평가 시 중요한 요인이며, 골프장 가치평가 시 스톡가치 영향요인과 플로우가치 요인이 복합적으로 작용함을 알 수 있다.

본 연구는 골프장 가치평가 시 적용하던 사고방식을 벗어나 새로운 접근방법을 제시한 것에 그 의미가 있다고 할 수 있다.

주제어 : 회원형골프장, 가치형성요인, 수익성 모델, 시장가치 모델, 입지요인, 운영요인, 재무요인, 입회금